Индустриальный парк
«Раменки», 88,5 га.
Готовый к реализации девелоперский проект формата Light Industrial в Раменском МО. 88,5 га, 40 лотов, ГПЗУ получен, право собственности зарегистрировано. Гибридная модель Sale 75% + Lease 25% + УК создаёт стоимость в 4,4 раза больше, чем классическая распродажа участков. Вкладываешь 610 млн собственных средств, через 5 лет владеешь активом 6,9 млрд.
- // equity610M ₽год 0, собственные средства
- // CAPEX4,5 млрдвключая стройку Light Industrial
- // актив (год 5)6,9 млрдаренд. портфель + капит. УК
- // мультипликатор11,3xна вложенный equity
Промышленные площадки формата Light Industrial в Московской области, в остром дефиците. Вакантность складских и производственных помещений в МО на историческом минимуме. Спрос со стороны малого и среднего бизнеса на готовые производственно-складские блоки 500–1 500 кв.м превышает предложение в 3–4 раза. Новые индустриальные парки с полной инфраструктурой практически не строятся.
Участок прошёл юридическую очистку: право собственности зарегистрировано (ООО «СЗБК», 30.04.2025), ГПЗУ получен (№ РФ-50-5-71-0-00-2026-18659-0 от 25.03.2026), мелиорация снята (решение Раменского суда от 27.10.2025, вступило в силу 28.11.2025). Кадастровая стоимость пересчитана с 1,4 млн до 400 млн ₽.
Классический land-девелопмент продаёт «нарезанные» участки и забывает о территории. Гибридная модель создаёт три параллельных источника дохода, продажа подготовленных лотов, арендный портфель Light Industrial и управляющая компания. На стабилизированный год, 1 084 млн ₽ рекуррентного дохода при equity 610 млн. Рентабельность на equity: 178% годовых.
Три источника дохода.
Один актив.
-
01 / Sale · 75%
30 инженерно подготовленных лотов · 48 га
Реализуются резидентам по средневзвешенной цене 4 500 руб./кв.м. Фазирование продаж: 20% в Y1, 35% в Y2, 30% в Y3, 10% и 5% в Y4–Y5. Выручка покрывает земельный CAPEX и инфраструктуру, частично финансирует стройку. Итого продаж за 5 лет: 2 160 млн ₽.
-
02 / Lease · 25%
10 собственных лотов под Light Industrial
На 16 га возводятся многофункциональные объекты (склад + производство + офис) общей площадью 64 000 кв.м при коэффициенте застройки 0,40. Стоимость стройки 50 000 руб./кв.м, арендная ставка 9 500 руб./кв.м/год Triple Net. При целевой загрузке 90% годовой арендный доход, 547 млн ₽. Капитализация при cap rate 10% = актив 5,2 млрд ₽.
-
03 / УК · ядро маржи
«Раменки Менеджмент», service charge 75 руб./кв.м земли/мес
Собственная управляющая компания обслуживает весь массив 88,5 га. Три потока: service charge (576 млн), маржа на энергоресурсах (17 млн), допуслуги (15 млн). EBITDA УК на стабилизированный год, 537 млн ₽ при марже 88%. Это уровень SaaS-бизнеса. При мультипликаторе 6× капитализация УК = 2,8 млрд ₽.
-
04 / Финансирование
610M equity + 2B кредит + самофинансирование из продаж
Структура капитала: equity 610 млн в Y0, кредитная линия 2 000 млн под 16% годовых на 5 лет, самофинансирование из продаж ~1 900 млн в Y1–Y3. Отрицательный накопленный cash flow за 5 лет (−1 050 млн) полностью объясняется процентами по кредиту (1 088 млн). Деньги не потеряны, трансформированы в актив, генерирующий рекуррентный доход.
-
05 / Дорожная карта
36 месяцев до стабилизации
Подготовка (мес 1–2): снятие зон подтопления, корректировка ГПЗУ. Смена ВРИ (мес 3–6): перевод на «Промышленность» через МВК МО. Старт продаж (мес 7–12): первые фасадные участки, первый cash flow. Стройка (мес 13–24): 10 000 кв.м Light Industrial, первые арендаторы. Стабилизация (мес 25–36): полный запуск УК, стабильный NOI.
-
06 / Стратегия выхода
Четыре независимых сценария
Удержание: рекуррент 1 084 млн/год, ROE 178% годовых, возврат equity за 7 месяцев стабилизации. Продажа арендного портфеля институционалам (ЗПИФ, страховые, пенсионные) по cap rate 8–12%, 4,3–6,5 млрд. Продажа УК отдельно стратегу при мультипликаторе 5–7× EBITDA, 2,7–3,8 млрд. Рефинансирование на стабилизированном NOI, до 3–4 млрд под залог портфеля.
Из 610 млн
в 6,9 миллиардов.
Сценарный анализ протестирован в трёх вариантах: пессимист (цена земли 3 500 ₽/кв.м) → актив 6,4 млрд, 10,6x · базовый (4 500 ₽/кв.м) → 6,9 млрд, 11,3x · оптимист (5 500 ₽/кв.м) → 7,4 млрд, 12,1x. Даже в пессимистичном сценарии проект не имеет отрицательного исхода, арендный портфель и УК не зависят от цены земли.
Управляющая компания, это скрытый актив промышленного парка. Service charge платится за площадь земли, не за загрузку. Резидент платит, даже если его объект пустует.Зафархон Алиходжаев IDEAL Consult · принципал Раменки
Соседи по Principal Holdings.
Весь портфельГотов смотреть проект, пришлём инвестмеморандум.
12 страниц с финансовой моделью, сценарным анализом, дорожной картой, анализом рисков и стратегиями выхода. Под NDA, в течение рабочего дня.